Copropriété : la réforme, six ans après

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a été profondément remaniée entre 2018 et 2024. L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur pour l'essentiel le 1er juin 2020, en a été la pièce centrale. Deux lois l'ont depuis complétée sur les points qui pèsent le plus sur une assemblée générale : la loi Climat et résilience du 22 août 2021 et la loi du 9 avril 2024 relative à l'habitat dégradé. Voici l'état du droit, tel qu'il s'applique aujourd'hui.

Un mouvement en quatre temps

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a introduit le vote par correspondance et la participation à l'assemblée par visioconférence (article 17-1 A de la loi de 1965, décret du 27 juin 2019), et a habilité le Gouvernement à réformer le statut par ordonnance.
L'ordonnance du 30 octobre 2019 a redessiné le champ d'application du statut, créé des régimes simplifiés pour les petites copropriétés, aménagé les majorités et les pouvoirs du conseil syndical.
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a rendu obligatoires le plan pluriannuel de travaux et le diagnostic de performance énergétique collectif, et a rattaché le fonds de travaux à ce plan.
La loi du 9 avril 2024 a créé l'emprunt collectif à adhésion automatique et renforcé les outils de traitement des copropriétés en difficulté.

Un champ d'application recentré sur l'habitation

Le statut s'applique de plein droit à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation, comme les centres commerciaux ou les immeubles de bureaux, les copropriétaires peuvent y déroger par une convention organisant autrement la gestion des parties communes, et pour les ensembles immobiliers, le statut ne s'applique qu'à défaut d'une autre organisation (article 1er de la loi de 1965).

Cette faculté de dérogation a répondu à une difficulté ancienne : le statut de 1965, conçu pour l'immeuble d'habitation, s'accordait mal avec la gestion quotidienne d'un centre commercial.

Petites copropriétés et syndicats à deux copropriétaires

Les copropriétés comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros, relèvent d'un régime simplifié (articles 41-8 à 41-12). Elles ne sont pas tenues de constituer un conseil syndical, sont dispensées de la comptabilité en partie double, et peuvent prendre leurs décisions par consultation écrite lorsque l'unanimité est réunie, sans tenir d'assemblée.

Les syndicats à deux copropriétaires disposent de règles propres (articles 41-13 à 41-23), inspirées de l'indivision, pour éviter la paralysie lorsque l'un des deux bloque. Ces régimes ont simplifié la gestion courante des petits immeubles. Ils ne dénouent pas, à eux seuls, les conflits anciens entre deux copropriétaires, qui continuent d'être portés devant le juge.

L'assemblée générale : décider malgré l'absentéisme

Le vote par correspondance. Tout copropriétaire peut voter au moyen d'un formulaire, reçu par le syndic avant la réunion. La majorité de droit commun de l'article 24 se calcule sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Si la résolution est amendée en séance, le votant par correspondance qui l'avait approuvée est considéré comme défaillant pour cette résolution.
Le second vote. Lorsqu'une décision relevant de la majorité absolue de l'article 25 n'a pas été adoptée mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 (article 25-1). Une passerelle comparable est ouverte pour les décisions relevant de la double majorité de l'article 26.
L'assemblée à la demande d'un copropriétaire. Tout copropriétaire peut obtenir, à ses frais, la convocation d'une assemblée pour faire inscrire à l'ordre du jour des questions ne concernant que ses propres droits et obligations, sans attendre l'assemblée annuelle.
Le conseil syndical. Ses membres peuvent être choisis parmi les ascendants et descendants des copropriétaires, et l'assemblée peut lui déléguer, pour une durée et un montant déterminés, certaines décisions relevant de la majorité de l'article 24.

Six ans d'application ont fait du vote par correspondance un usage courant. Le contentieux s'est déplacé vers le formulaire lui-même, sa réception dans les délais et le sort des résolutions amendées en séance.

Les travaux : plan, diagnostic, fonds et emprunt

C'est ici que le droit a le plus changé depuis 2020, et sur ces points, une assemblée générale mal préparée engage la responsabilité du syndic comme celle du conseil syndical.

Le plan pluriannuel de travaux. Les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation de plus de quinze ans doivent disposer d'un projet de plan pluriannuel de travaux, actualisé tous les dix ans (article 14-2). L'obligation s'est appliquée par paliers, selon la taille de la copropriété, entre 2023 et 2025.
Le diagnostic de performance énergétique collectif. Il est devenu obligatoire par paliers, entre 2024 et 2026, pour les copropriétés dont le permis de construire est antérieur à 2013 (article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation).
Le fonds de travaux. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus par le plan adopté, ni à 5 % du budget prévisionnel (article 14-2-1).
L'emprunt collectif. Depuis la loi du 9 avril 2024, l'assemblée peut voter, à la majorité applicable aux travaux, la souscription d'un emprunt au nom du syndicat pour financer les travaux sur les parties communes, notamment ceux nécessaires à la conservation de l'immeuble ou à la santé et à la sécurité des occupants. Chaque copropriétaire est réputé y participer, sauf s'il notifie son refus au syndic dans les deux mois de la notification du procès-verbal et paie comptant sa quote-part des travaux dans les six mois. Les fonds transitent par un compte dédié (articles 26-4 et 26-9 à 26-14). La dépendance à l'égard de la banque, qui freinait l'emprunt collectif de 2020, a ainsi été levée pour les travaux les plus nécessaires.

Contester une décision

Les décisions de l'assemblée se contestent dans les deux mois de la notification du procès-verbal, par les seuls copropriétaires opposants ou défaillants (article 42). Ce délai est une forclusion. Un vote par correspondance non pris en compte, une résolution amendée sans que les votants absents en aient été avertis, ou un plan de travaux adopté sans le diagnostic préalable, se plaident dans ce délai ou ne se plaident plus.

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