La préemption commerciale des communes

Institué par la loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises, puis étendu par la loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, le droit de préemption commerciale permet à une commune de se substituer à l'acquéreur d'un commerce pour choisir celui qui l'exploitera. Il sert le maintien ou la réintroduction d'une activité de proximité, face à la vacance des centres-villes.

Le droit porte sur les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce et de baux commerciaux, ainsi que sur les cessions de terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés (article L. 214-1 du code de l'urbanisme). Cette note s'attache à la préemption des baux commerciaux, qui présente des particularités propres, en particulier dans les rapports avec le bailleur.

Qui peut préempter

La commune, titulaire du droit, peut le déléguer par délibération à un établissement public y ayant vocation, à une société d'économie mixte, au concessionnaire d'une opération d'aménagement ou au titulaire d'un contrat de revitalisation artisanale et commerciale (article L. 214-1-1). Une société publique locale d'aménagement peut également en être chargée. La délégation se révoque par délibération.

Où préempter : le périmètre de sauvegarde

Le droit ne s'exerce qu'à l'intérieur d'un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, délimité par délibération motivée du conseil municipal. Le projet est soumis pour avis à la chambre de commerce et d'industrie et à la chambre de métiers et de l'artisanat, dont le silence pendant deux mois vaut avis favorable. Il est accompagné d'un rapport analysant la situation du commerce et de l'artisanat dans le périmètre et les menaces pesant sur la diversité commerciale, ainsi que du plan du périmètre. La délibération est affichée en mairie pendant un mois et mentionnée dans deux journaux diffusés dans le département.

Un périmètre sans rapport sérieux, ou dessiné pour viser une cession déjà connue, fragilise chaque préemption ultérieure.

Comment préempter

• La déclaration préalable du cédant. Toute cession envisagée dans le périmètre fait l'objet d'une déclaration préalable adressée au maire, à peine de nullité de la cession. Elle précise le prix et les conditions de la cession, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant et la nature de leurs contrats de travail. Lorsqu'elle porte sur un bail ou un fonds, elle comporte le bail commercial et précise le chiffre d'affaires. Un cédant qui modifie le prix ou les conditions doit déposer une nouvelle déclaration.
• Le délai de deux mois. À compter de la réception de la déclaration, la commune dispose de deux mois pour notifier au cédant sa décision d'acquérir au prix déclaré, son offre d'acquérir à un prix qu'elle propose, ou sa renonciation. Le silence vaut renonciation. La décision est notifiée par lettre recommandée avec avis de réception au cédant ; une copie est adressée au bailleur lorsque la cession porte sur un bail.
• L'avis du Domaine. Avant toute acquisition, y compris par préemption, la commune consulte le service du Domaine au-delà des seuils fixés par l'arrêté du 5 décembre 2016 pris pour l'application de l'article L. 1311-10 du code général des collectivités territoriales : 180 000 euros pour l'acquisition d'un fonds de commerce, 24 000 euros de loyer annuel pour un bail. L'avis est simple, mais sa consultation est une formalité substantielle.
• La motivation. La décision de préempter mentionne l'objet pour lequel le droit est exercé, par référence aux objectifs de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, et s'appuie sur un projet réel de maintien ou de réintroduction d'une activité. Une motivation de style expose la décision à l'annulation.
• Le prix. En cas de désaccord, la commune saisit le juge de l'expropriation dans le délai de deux mois de la réception de la déclaration. L'acte de cession intervient dans les trois mois qui suivent l'accord sur le prix.

La commune, une fois cessionnaire du bail, en devient le preneur. Elle est tenue par ses clauses jusqu'à la rétrocession.

Comment rétrocéder

La rétrocession doit intervenir dans les deux ans à compter de la prise d'effet de l'aliénation, délai porté à trois ans lorsque le fonds a été mis en location-gérance dans l'intervalle (article L. 214-2). Elle est faite au profit d'une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises, en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre.

La procédure suit un ordre précis : un cahier des charges approuvé par délibération du conseil municipal ; un avis de rétrocession affiché en mairie pendant quinze jours, comportant l'appel à candidatures, la description du bien, le prix proposé, la consultation possible du cahier des charges et le délai de dépôt des candidatures ; l'accord préalable du bailleur sur le projet d'acte de rétrocession, réputé acquis à défaut de réponse dans les deux mois ; une délibération motivée autorisant la rétrocession ; puis l'acte, suivi d'un nouvel affichage.

À défaut de rétrocession dans le délai, l'acquéreur évincé dont l'identité figurait dans la déclaration préalable bénéficie d'un droit de priorité d'acquisition. Le bénéficiaire de la rétrocession, enfin, reprend le bail commercial tel qu'il est : les règles du statut des baux commerciaux, et les clauses du contrat, s'appliquent à lui sans aménagement.

Les points de vigilance

• un périmètre motivé par une analyse réelle du tissu commercial, non par une cession particulière ;
• le respect strict du délai de deux mois et des formes de notification ;
• la consultation du Domaine au-delà des seuils, et la conservation de la preuve de cette consultation ;
• un projet de rétrocession déjà réfléchi au jour de la préemption : deux ans passent vite, et une commune preneur à bail paie un loyer sans exploiter.

Drai Associés accompagne les communes et leurs délégataires à chaque étape, de la délimitation du périmètre à la rétrocession, et conseille les cédants et acquéreurs confrontés à une préemption, au titre de ses activités en droit des collectivités territoriales, en droit commercial et en droit immobilier et de l'urbanisme. Contactez-nous.